主题：土地期满无偿收回系全国规定 并非针对住宅地

第二十七条 土地出让期限届满，土地使用者没有申请续期的，土地使用者应

当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建

设用地使用权由出让人无偿收回。

暂时定心

这个规定不针对“住宅用地”

看这三个条款，通俗解释应该是这样的：1、非住宅用地应当在期限届满前一

年向政府提出续期申请，住宅用地既然“自动续期”就没有“申请批准”的问题

。如果续期申请无伤“社会公共利益需要”，则政府必须批准续期，但批准后要

再交一次土地出让金。2、如果非住宅用地期限届满前一年没有提出续期申请，则

到期后政府无偿收回。3、如果非住宅用地申请续期因“公共利益”未获批准的，

政府收回土地并给予补偿，如果有约在先不补偿的则无偿收回。

可见，“无偿收回”的情况必须同时满足以下两个条件：一，非住宅用地，

二，用地期限届满前一年未提出续期申请，或者申请未获批准且事先约定不补偿

。而在同一合同文本的其他条款中，有表述很清楚的“土地转让期限未到，不得

收回”的条款。

忧心再起

“自动续期”后仍有三大隐忧

可以看出，“土地期满无偿收回”报道的来源就在这里。而这个表述因为过

滤了众多的先决条件(如没有申请续期，不适用住宅用地等)，所以引发了全面的

担忧。事实上，第一财经日报的原始报道中，就已经提出了“不含住宅用地”的

意思，在许多转载中该说法被有意无意忽视了。

不过，在澄清了上海的“冤枉”后，却容易引起更大的焦虑：原来全国都是

这样办的！而且这三个条款中，关于住宅用地70年期满后怎么办，至少有三个关

键疑问没有解释清楚：一是“自动续期”后，是否还要再付一次土地出让金？二

是“自动续期”是否会受到“社会公共利益需要”的影响而不成功？三是，“转

让期限未到不得收回”的条款中，也附带了一条尾巴：“社会公共利益需要”的

“特殊情况下”，政府可以收回土地和建筑，但要给予市价补偿。

显然，这些没有解释清楚的三个关键疑问，正是法律衔接的漏洞所在，却也

恰恰是所有老百姓和购房人最关心的地方。

法律回溯

确实不是“挑战物权法”

就这三大疑问，本报记者询问了众多相关部门和专家，得到的答复都是“很

复杂，目前还说不清楚”。甚至有人私下对记者表示，这个问题“超出了我们现

在的智慧，还是几十年后后人来解决。”

不过记者查阅到，2008年这个新版合同出台后，国土部土地利用司参与合同

制定的几位官员和专家就曾发表过《以规矩成就方圆——国有建设用地使用权出

让合同示范文本详解》的文章，对此进行了一定的解释。 按照这篇权威文章的解

释，出台这个新版合同，本来目的就是去适应《物权法》的。

根据该文章的法律回溯，最初关于“届满收回”的法规，是1990年实施的国

务院55号令第40条规定：“(土地)出让年限届满，出让方有权无偿收回土地使用

权，地上建筑物及附着物所有权也由出让方无偿取得”，由于当时商品房制度还

没实施，房子都是公家的，所以这个规定简单规定“全收回”。

而随着商品房制度的建立，经过历次修订的《城市房地产管理法》取消了55

号令“连房带地全收回”规定，做出了“必须提前一年申请续期”的规定。但这

一规定没有区分“住宅用地”和“非住宅用地”，而且对“未申请续期”或申请

续期未获批准的情况下如何补偿，没有任何提及。