为什么要关注开发商拿地？我们在选择品牌开发商的时候，除了为了更好的产品和更好的服务，其实还有一个原因，我们是在选择他们的拿地水平。

一家开发商进入一座城市时拿的第一块地，往往是最能见水平的。大多数房企都有这样两点共识：点，要符合城市发展方向；第二点，选择这座城市房价均价线以下的区域。

杭州往哪个方向发展

我们以杭州为例，以刚刚进入杭州的一家性房企新力为例，聊一聊房企在一座城市拿块地时是怎么思考的。

新力这家企业有点独特，它是一家非常年轻的房企，也是中国房地产企业当中成色非常足的一匹黑马。它成立于 2010 年，他们的销售额破千亿应该是指日可待——对于大多数房企来讲，销售额破千亿是一道门槛，但是新力差不多只花了十年时间。

新力在杭州拿的块地，当然也要符合我们刚才讲的共识：要符合城市发展方向。杭州的城市发展方向其实非常清晰，往东南方向发展。这张 1946 年的杭州城市规划草图是往东南方向发展，两条中轴线交织在今天杭州钱江新城里华润·万象城的位置。为什么？因为杭州的西面是山丘与湿地，东面是平原——当然要往平原的方向推进城市建设。

所以，从规划理论上来讲，城市向东南发展是必然；但现在的杭州其实是两条线：一条往东南，也就是「拥江发展」；还有一条往西北，叫做「城西科创大走廊」。

往东南方向是规划的必然，而往西北方向是意外，是一种隐性力量在起作用的意外。为什么这么说？

我们先来对比一下杭州的西北向和东南向。

西北向诞生出了城西科创大走廊，里面有未来科技城，有阿里的各种总部群，有超级 TOD 杭州西站；东南向有大家非常熟悉的奥体莲花碗，有亚运村，有钱江新城。这两个地方都很璀璨，如果目光看得远一些，你可以看到东边的奥体莲花碗和西边的杭州西站，是同等重要的两个节点，都将是杭州的繁华原点。

强劲的反推力是怎么长出来的

杭州是往两个方向拉伸的。如果一座城市按一个方向发展，也可以发展得很好；但是一座城市往两个方向同时发展，它的城市骨架可以撑得更开。我们把杭州这种独特的城市生长，叫做「内容扎实地拉伸城市骨架」。

为什么杭州会有如此强劲的反推力？一边是「孔雀东南飞」，一边是「西北望，射天狼」。「东南向」非常好理解，它是政府意志强力推进的；要弄清楚「西北向」，就要先回溯到解放前。

在 1949 年以前，杭州这座城市就是围绕着小小的西湖在打转。上世纪 50 年代，来了一批苏联专家，他们建议杭州往西北方向发展，设立文教区，因为那里风景更优美，都是湿地。那个地方本来就已经有浙江大学玉泉校区，几乎所有杭州的高校被放过去，整个文教区就长了起来。我们把这个阶段叫做「风景的诱惑」。

到了本世纪的 10 年代，更往西北的方向，长出了未来科技城。就像美国硅谷一样，高科技企业喜欢风景优美的湾区，杭州的硅谷也要在风景优美的西北向——也就是现在的未来科技城。

到了本世纪 20 年代，继续向西北方向推进，有了「杭州云城」这样一种全新的新区建设模式。

现在，杭州正往良渚古城遗址的方向去推进，我们也可以把整个杭州的西北向叫做「文明的感召」，5000 年良渚文明的默默感召。

我们再看一看马云在整个杭州西北向的发展中扮演了什么角色。马云就在上世纪 50 年代建成的文教区里面读大学，毕业以后在这里教书，然后又在这里创立了阿里巴巴，又把总部设在了更西北面的未来科技城。现在，阿里巴巴已经成为了一种基础设施，把杭州西北面的骨架撑开了，内容扎实地撑开了。

把马云的人生地图放进杭州的城市生长当中，你会发现，两个西北向发展是高度吻合的，所以我们把它叫做「马云的偶然」。偶然有马云这样一个人，跟必然的风景的诱惑，必然的文明的感召，融合在一起，共同形成了现在的城西科创大走廊。

精神原点、繁华原点与产业原点

我们可以换一个视角，站在杭州 5000 年前最初的起点良渚，重新打量这座城市。如果我们站在良渚往南撒一堆高校，你会看到浙江大学、西湖大学、中国美院、中法航空大学。

如果我们站在良渚往南撒一堆阿里总部，你就会看到阿里巴巴西溪总部、阿里云总部、湖畔大学、菜鸟总部、阿里达摩院。

如果我们站在良渚往南撒一颗超级 TOD，你会看到杭州西站。

很多人会说，杭州西站不就是个高铁站嘛。杭州西站不一样，它代表了目前中国高铁站开发的至高水平。它跟别的普通高铁站比，至少有三个关键点——

点，它是高架进站。很多高铁的轨道是地面进站，城市的两边就割裂了。

第二点，它是高密度开发。这个站房周边本来就树立着很多摩天大楼，加上那么多的人来这里，需要购物、办公、居住、逛艺术展等等。高密度的开发可以化地激活高铁的人流量。

第三点，它赶上了好线路。一个好的高铁站，要看它通往哪些城市。杭州西站是通往上海、南京、合肥、温州等等这些城市的，而且这些新线路比原来的高铁线拥有更快的速度和更短的距离。

杭州西站不仅仅只是一个超级 TOD，它还催生了一个全新模式的新城——杭州云城。我们也可以把云城叫做「杭州未来科技城的另一半」。我用 12 个字来概括它的不同：霎那繁华，瞬间田园，触手未来。

「霎那繁华」指杭州西站边上都是摩天大楼，非常繁华；但是你往北再走几步，马上就变成了田园风光，不是那种纯自然的田园风光，而是 SOHO 农舍、文创艺术村、未来乡村农创市集等等；还有雄厚的产业，阿里云总部和西湖大学、杭州师范大学等等大学全部聚集在这里，用产学研一体化连接未来，所以是「触手未来」。

现在，我们再站在良渚重新打量这座城市，你会发现：十多年前的那片荒郊，现在填满了各种高校、各种阿里总部群，还有代表了中国至高水平的 TOD 开发模式的杭州西站。

所以，整个杭州在西北向推进，现在已经推进到了良渚。我们刚才说的性房企新力在杭州拿的块地，新力·启云府，就在这个地方。

如果把杭州西北向抽象成一个模型，可以看得更清楚：它是理想的城市模型，既有精神原点，也就是良渚古城遗址；又有繁华原点，也就是杭州西站；又有产业原点，也就是阿里的一系列总部群。

一个城区既有 TOD，又有数字经济，又有 5000 年文明的加持，三个元素相互交融在一起，形成的一个理想的城市模型。新力·启云府就在这个城市模型的框架之内。

你肯定听说过一个大项目，叫做良渚文化村，从良渚文化村的大溪谷组团转个弯，很快就能到新力·启云府。它就在良渚古城遗址隔壁，离中法航空大学非常近。

进入杭州拿的块地

这就是新力进入杭州拿的块地，同样遵循了那两个原则：，符合城市发展的方向；第二，在房价均线以下的区域。还有额外的第三点，它还有文明的加持。

梳理一下新力拿地的时间轴，你可以看得更清楚，城市发展的方向到底意味着什么：2019 年 7 月，良渚申遗成功；2020 年 1 月，杭州西站开工；5 月，新力拿地；8 月，杭州云城指挥部挂牌成立了；10 月，杭州公布了云城概念性方案。

全新的云城，在新力 5 月拿地时还没有公布，新力也并不知晓。但因为顺着城市发展方向，很快就有获得感——在杭州这座每天都在上升的城市，只要顺着方向，通常就很容易有获得感。

所以我们说，开发商拿地的同时，也是在帮购房者提前判断地段的价值。高水平的拿地，是在帮购房者占一个红利位，这种红利未必能立即兑现，但是它一定会在城市化的浪潮中更具有兑现力。

新力在杭州拿的这块地，地本身没有动，但是在这么短的时间内，你会感觉到它离未来科技城更近了。地没有动，未来科技城在动，杭州西站在动，杭州的城市化浪潮在动。

我们想说的是：地未动，但是城市会动，人的心也会随之而动。