杭州史上价差？上下楼层，单价相差超过1万，开发商年底冲量出奇招？

 
当看到透明售房网上的这个数字时，相信大家在一遍遍地揉自己的眼睛，以确认有没有看错。
事实是，真的没有看错。

这是昨晚销售公示的金隅中铁诺德•都会森林在透明售房网上公示的价格表。（附：销售公示）
同一个单元，同一排的房子，就因为一个13楼，一个12楼，仅相差一个楼层，单价居然相差11126元/ m²，总价则相差138.6万。
你去看2幢1单元中间套1302和1202，价差更大，单价差11800元/ m²。而因为户型更大，总价则相差169.85万。
这大概是杭州有史以来的价差吧。

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只相差一层，单价差真的能超过1万，总价差真的能超过100万？
那为什么是12、13楼有这么大价差，13楼以上的价差却很小？
很显然，这应该是开发商的一个营销策略。
或许，也跟现在特殊的时点有关系。
现在正是年末啊。
今年年初年中市场太好，年初开发商的指标普遍都定得比较乐观。
然而，自下半年以来，市场确实在趋冷，所以，不排除开发商为完成年度任务年底冲量出此奇招。

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奇在哪里？
大家或许还记得，都会森林是10月下旬首次摇的号。
当时，都会森林首推226套房源，均价58865元/ m²，结果因为登记客户只有194户，流摇了。
客观地说，单价近6万，总价普遍在750-1000万的豪宅，就当下市场而言，能有194户登记，已经是很不错的表现了。
但单次226套的豪宅推盘量，确实太大，所以，都会森林终流摇。

 
都会森林效果图
虽然流摇，但据了解，经过一个多月的续销，都会森林首批房源基本还是都卖掉了。
然而，这次加推距离首开仅一个多月，而且，这次推出的房源也是两幢，推盘量依然很高，有174套。
如果维持首次开盘时的价格体系，对开发商来说，蓄客时间显然是不够的。

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终，开发商出了一个奇招。
都会森林这次的推盘均价依然是58600元/ m²，跟首开时几乎持平。
然而，正如本文开头所展示，这次都会森林把高楼层和低楼层的价差拉到非常大。
这次推出的2、3号楼，12层以上房源，起步单价就要63520元/ m²，单价的2幢1单元2001室，单价超过7万，高达70020元/ m²。

 
12层及以下，单价的只有55894元/ m²，单价的3幢2单元202室，单价只有46220元/ m²。
虽然是层的2楼，但因为都会森林全架空，酒店式入户大堂设计，且架空层高达5米。所以，2楼的舒适度未必弱。
都会森林这次单价低于5万的房源，有多达33套。
单价低于5万是什么概念？
都会森林是两年前拿的地，楼面价是43288元/㎡。
如果按年化5%的财务成本，基本上5万的售价就相当于“地价+财务成本”，房子、园林、精装修，全部是“白送”。
而如果不考虑整体均价，只计算13楼以下的价格，这次都会森林的价格体系，基本上等同于城东新城。而都会森林毕竟是在钱江新城啊。

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13楼以下的房源，性价比确实太高了，基本上相当于“送福利”。
这个策略的高明之处就在于，这次13楼以下房源被摇光应该没有悬念。所以，开发商可以迅速去化房源，回笼资金。
然而，这两幢楼的整体均价并没有下降。
假如明年市场回暖，这批更优质的高层房源，未必不能以当前的价格卖掉。
终，开发商并没有亏。
事实上，开发商两年前敢以43288元/㎡的楼面价拿地，预期售价就应该是6万乃至7万以上。
如果去现场看过都会森林的示范区，你就会相信，当初开发商确实也是按照6、7万的豪宅规划营造的。
凭心而论，在杭州的诸多国企央企中，金隅应该属于“做的远比说的多”比较靠谱的那种，金隅早期在下沙开发的超级大盘观澜时代，称得上是区域标杆之作。而后来在绿城、滨江的大本营南星开发的金隅学府，即便跟区域标杆相比，也不遑多让……
只能说这么多了，都会森林这批13楼以下的“年终福利”，摇不摇的到，就看大家的运气！