三年前去北京看了几个中心城区的楼盘，惊为天人。不管哪家开发商，都使劲地挤出一些低密度房子，不管是三叠、四叠甚至挖在地下。有一个夸张的，地面以上的全是高层限价房，聪明的开发商往地下挖了十几米，挤出了一批排屋。

那时候不是特别理解，杭州有那么多排屋是涨不动的，为什么北京低密度的房子那么值钱？开发商费尽心思要挤出这样的房子，价格高买的人还多。

这两年随着杭州的变化，慢慢有点理解了，低密度的房子值不值钱，跟城市能级有关。

跟北京相似的，还有深圳。跟深圳的朋友聊起排屋，他透露着发自内心的羡慕嫉妒感。他可是住着三千万市值的房子，却仍然感觉低密度的房子，不管是洋房、叠墅或排屋，都是他们家的目标。

不过看着他的神情，你就能明白为什么深圳有楼盘的规划，是一排耸立的摩天住宅+一批排屋。

北京和深圳，中国房价的一批城市，高净值家庭集中的一批城市。

杭州跟它们之间，原先还隔了一百个广州。所以，以前的杭州，低密度的房子很难值钱，值钱的大概一只手数得过来。从需求上来讲，有限；从供应结构上来讲，大多当不了居所；从产品本身来讲，面积太大。

G20之后的杭州，扎稳了马步，大刀阔斧地开始了城市建设，用十条地铁线，拉开了城市骨架。同时也用快速路网，画出了城市内城区的轮廓。再把彭埠和德胜的高速出入口往外一移，留出了武林广场+钱江新城一整片城市中心。

迎头赶上的，自然还有经济结构。杭州不是只有一个阿里巴巴，即使只有这一个，也是随时在产生裂变的多核细胞。各类新产业，就像一棵大树，支起了城市的角角落落。

中心区的扩大、骨架的丰满、产业的充实，杭州的城市能级，发生着突飞猛进的变化。

随之而来的，是更多的人口流入，是更多的高净值家庭，是更多的需求。对于低密度房子的追逐，也跟北京深圳一样，越来越显性化。

 ?龙湖大家九龙仓·璟宸府区位效果图

不过，杭州毕竟还不是北京深圳，低密度的房子仍不是闭着眼睛就可以买的那种。无论是普通家庭还是高净值家庭，都得关心自己的资产价值。对绝大多数家庭来说，房子不止是消费品，还是厚重的资产沉淀。今后值不值钱，当然要在乎。

值不值钱，地段仍然重要。对于刚需家庭来说，这个问题比较简单，方便就好；对于高净值家庭来说，不仅要方便，还要看今后这个地段，在整个城市中是什么地位。

杭州正在经历剧烈的变革，除了地铁，快速路网也紧锣密鼓。

以近频繁有新楼盘上市的城东为例，原本连接艮山东路和德胜路的杭甬高速，要被整体抬起，变成城市高架网的一部分。彭埠的高速收费口要取消，搬去新街，德胜的收费口要搬到乔司。从前被沪杭甬高速切断的城市感，现在全部要连上。

同协路、昙花庵路、新塘路、明月桥路等，接下来都要通往钱江新城。这样一来，杭州的中心城区就清晰可见了。武林广场和钱江新城这两个中心点，加上把它们给缝上的城东，连成了一片。觉得如今的城东就很了不起的话，那是把它看小了。

买任何房子，看眼前是必然，还得看到今后的地段价值，是处于上升期还是会走下坡路。对高净值的家庭来说，尤其如此。

  ?沪杭甬高速公路杭州市区改造抬升路段示意图

买低密度的房子，如果产品还盲目求大，得当心一点。

就连市中心，也不再是一味求大了。即便是璟宸府这样的地段，主力面积都只控制在170方左右。面积大小关连着总价，总价高低关联着有多大的受众面。

璟宸府刚亮相时，好多人都激动了一下，离自己近啊，而且有这样一整片258套叠墅的房子，市中心基本没有。激动完了一掐指，好像只能歇菜，随便算算都要上千万。

杭州有个限价「黄金法则」，就是叠排的价格，差不多是高层的1.4-1.5倍。即使毛坯高层算4W/㎡，叠排基本上要将近6W/㎡的单价，以璟宸府170方左右的主力面积来计算，妥妥总价上千。

如果想买带院子、带地下室的下叠，那就远远要超过。

眼看着跟市中心低密度的房子擦肩而过，严格限价下的「升级包」从天而降。璟宸府拿到的备案价，是4.98W/㎡，一套平层公寓的价格，居然也能换一套有天或有地的叠排。

 ?龙湖大家九龙仓·璟宸府鸟瞰效果图

这就是面积节制下的成果，中叠的总价差不多是700来万，带露台的上叠高不了几十万，甚至连大花园、带两层地下室的下叠，也可以在900多万。

要动脑筋的，是控制建筑面积的同时，尽量在套内空间上做文章。

比如璟宸府约174方的下叠房源，实际能够使用的面积有将近300方。一进门就能看到双开间的大横厅，朝南面宽差不多有8米，北面还设了一个卧室。

房子的二楼，有三个房间，楼梯口预留了储藏室。三代同堂的话，楼上楼下，不同的生活习惯就不太会干扰到对方。另外还有院子，有地下室，可以是书房，是酒窖，可是孩子成长过程中的「探险」空间。

 ?璟宸府地下室样板房实景

约174方的中叠属于经济实用派，虽然没有院子或露台，但也有南北阳台。关键是价格，690万一套，就可以实现楼上楼下住大房子的梦想。

要想叠墅有前景，必须还得靠产品。若干年后回头看，房子作为自己资产的重要组成部分，除了占据上升期的地段，面积上也需要节制。更值钱的房子，必须是更主流的房子。

今后房子会不会更值钱，还要看开发的人是谁。

城东这几年，大牌房企屡屡进驻，有些已经交付，有些正在上市，有些还在规划。

比较有意思的，还是璟宸府。它身上，聚集了龙湖、大家、九龙仓以及平安「四大天王」。

楼盘的园林，自然交给了园林专家——龙湖，三个会所的布置和打理，交给了喜欢微笑的龙湖物业；铝板和石材包裹着的外立面，是大家房产的审美叠加，整个楼盘的工程管理，也交给了精细的大家房产。

  ?璟宸府外立面效果图

更有趣的是不怎么声响的九龙仓和平安。年末又要来临，如果要算开发商的权益总额，平安估计是会排到5的。这几年有眼光的房产行业投资人，要属平安，虽然不显山露水，但一直默默地在各地寻找潜力项目。杭州，是平安的重仓。

只不过平安是从原来自己也会出来拿地，到现在都藏在合作商的身后，用雄厚的财务，给各大项目保驾护航。九龙仓也跟平安一样，这么多年来，一直把杭州当成了布局重点。

几大房企合力，各发挥所长，也都努力在各自擅长的领域露两手给合作方看看。

而对于买的人来讲，是几家大牌房企共同研判过的地段和产品。

限价一天不退出，正常的市场就越难出现在我们身边。璟宸府的叠墅，本来是很多家庭的改善，现在却是跟同板块高层差不太多的价格。也就是说这批原来可以慢慢挑的房子，说不定也会成为抢手货。

房子是用来住的，一不小心碰上自己既够得着、又能达到改善目的，还能兼具「主流性」和「稀缺性」两大特点的市中心叠墅，不被盯上也难。

如今的市场，价格诱惑仍时不时地以不同姿态来到不同的购房家庭面前，心动也好，纠结也好，一个宗旨不能忽略：要买今后能更值钱的房子。尤其买较大宗资产，要尽量考虑得周全一些。

深圳和北京这样的城市，城区里的低密度房子很值钱，今后的杭州，也是一样。只不过如今的我们还有机会挑剔，是不是在中心区，户型面积是否节制，开发商够不够大牌。

虽然，买璟宸府的这些购房者，可能会悠悠地说一句，「我买来又不打算卖」。

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