一、仲裁机构也是房屋权利确认机构

2010年8月9日，颜某持身份证、房屋所有权证、仲裁裁决书等材料申请房屋所有权转移登记。仲裁裁决书载明：“……原登记在陈某名下的房屋所有权属颜某。”登记人员对该申请作不予受理处理，理由：仲裁机构不是房屋权利确认机构，对房屋所有权归属作出的裁决无效。试问：仲裁机构能否对房屋权利的归属作出裁决? 

《物权法》第33条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。利害关系人向谁请求确认房屋权利?法律没有明确规定。有的登记人员认为，房屋所有权是公民基本的财产权利，其归属发生争议时，只能由人民法院的审判权决定，其他机构无权确认。本案中，登记人员对颜某的转移登记申请作不予受理处理，即是基于此认为。

从理论上看，仲裁是指仲裁机构基于平等主体的申请，根据他们达成的仲裁协议，对他们因合同和财产权益发生的纠纷，居中进行评判、裁决的一种法律制度。因此，仲裁是平等主体间财产性权益纠纷的解决方式之一。从立法上看，《仲裁法》第2条规定，平等主体间的财产性权益纠纷可以仲裁。质言之，作为财产性权益纠纷之一的房屋所有权争议当然适用仲裁方式解决。据此可知，仲裁机构是发生争议的房屋所有权归属的确认机构之一。

按《仲裁法》第54条和第51条的规定，仲裁文书分为仲裁调解书和仲裁裁决书。

仲裁裁决书，是指仲裁机构对受理的合同或其他财产性权益纠纷案件进行审查，依据已经查明、认定的事实，适用相关法律，对当事人间的合同或其他财产性权益作出认定的法律文书。按《物权法》第28条的规定，仲裁裁决书是导致物权设立、变更、转让或消灭的依据。在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第12条和第35条规定，仲裁裁决书确认了房屋所有权归属的，权利人可以单方申请登记，登记机构应当办理。本案中，颜某持确认房屋所有权归属的仲裁裁决书单方申请所有权转移登记，于法有据，登记人员作不予受理处理不正确。

仲裁调解书，是指以仲裁机构的名义制发的，记载当事人在仲裁机构的调解下，自愿达成的纠纷解决协议内容的法律文书。质言之，仲裁机构对当事人达成纠纷解决协议予以了确认，仲裁调解书实质上仍然是一种协议。仲裁调解书虽然载明了房屋所有权的归属，但它只是基于协议建立的债权，该债权得以实现后才能转化成物权，即房屋所有权，因此，仲裁调解书不是《物权法》第28条规定的，能够直接导致物权设立、变更、转让和消灭的法律文书。在房屋登记实务中，应当区别仲裁调解书的内容处理登记申请。如果仲裁调解书明确由权利人自行申请权利登记的，权利人单方申请登记，登记机构应当受理；如果仲裁调解书没有明确由权利人自行申请登记，或者明确由对方当事人协助办理登记申请手续的，由当事人双方共同申请登记，登记机构方可受理。

二、代理人超越代理权签订的买卖合同在被代理人未追认前，不得用作转移登记的依据

甲委托乙出卖房屋，出具的公证委托书载明：“……委托乙将我的房屋出卖给他人，并代我收取房款和协助买方办理过户登记手续。受托人无转委托权。……”而后，乙以甲的名义与自己签订买卖合同，购买了甲的房屋。持公证委托书、买卖合同等材料申请转移登记。试问：该转移登记能否办理?

《民法通则》第63条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人须在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为。本案中， 甲在公证委托书中，明确委托乙将房屋出卖给他人，即乙只能按甲的意思表示，将甲的房屋出卖给除乙之外的人，但乙却以甲的名义与自己签订买卖合同，将甲的房屋出卖给了自己，违反了甲的意思表示， 即超越了甲赋予乙的代理权限。《合同法》第48条规定，代理人超越代理权，以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中，乙超越代理权签订的房屋买卖合同，未经被代理人甲追认，对甲不发生效力，即属于未生效的合同，不能用作因买卖产生的转移登记的依据，登记机构不能办理由此申请的转移登记。

如果甲追认了乙将其房屋出卖给自己的买卖合同，则乙出卖甲的房屋的行为形成自己代理。所谓自己代理，是指代理人以被代理人的名义与自己为法律行为的行为。关于自己代理，我国现行的法律没有禁止性的规定，法无禁止则可为，故只要符合被代理人的意思表示，没有超越代理权的，代理行为就有效。本案中，乙将甲的房屋出卖给自己的合同，若得到了甲的追认，则对甲发生效力，可以用作因买卖产生的转移登记的依据，登记机构可以办理由此申请的转移登记。

三、旧房屋的所有权未注销，拆除旧房后新建的房屋可以办理所有权初始登记
 

甲公司破产拍卖资产，乙公司通过拍卖取得甲公司的20栋厂房的所有权。随后，甲公司因清算终结注销。在地方政府的支持下，乙公司“特事特办”，只办理了原甲公司20栋厂房占用范围内的国有土地使用权转移登记，并领取了国有土地使用权证。尔后，乙公司在没有办理20栋厂房所有权转移登记的前提下，根据自己的需要，拆除了20栋旧厂房，新建了13栋新厂房。竣工后，乙公司持国有土地使用权证、建设工程规划许可证等材料申请初始登记。登记人员告知：《房屋登记办法》第20条规定，申请登记的事项与登记簿记载的房屋权利不冲突的，才可以核准登记。甲公司原来的20栋厂房所有权没有注销，乙公司拆除旧厂房后新建的厂房，系在同一土地使用权的空间上又加载了一个所有权，与前述《房屋登记办法》第20条的规定相悖，故不予以登记。试问：乙公司新建的厂房不可以办理初始登记吗?

《物权法》第2条规定，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配的权利。据此可知，物权的客体须特定，以确定物权对应的是此物，而非彼物，，在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第10条规定，房屋应当按照基本单元进行登记，房屋单元须有明确、的编号。质言之，凡登记的房屋，房屋的编号是的，即使该房屋所有权被注销，此编号亦随之注销，不能被其他房屋沿袭使用。《房屋登记办法》的规定具体贯彻了《物权法》第2条的精神，将房屋物权客体具体化、独立化。本案中，甲公司登记的房屋，在登记簿上有相应的的编号，乙公司新建的房屋有别于甲公司原有的房屋，申请登记时，也会被赋予相应的的编号，不会沿用甲公司原来的房屋编号，故与登记簿记载的事项不冲突，，因此，只要乙公司申请初始登记的手续齐全，就应当予以登记。

《物权法》第3条规定，因拆除房屋的事实行为消灭物权的，自事实行为成就时生效。质言之，房屋被拆除时起，所有权消灭。在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第37条规定，房屋灭失的，登记簿上记载的所有权人应当自事实发生后申请注销登记。该办法第41条规定，经登记的房屋所有权消灭后，原所有权未注销的，登记机构可凭人民法院或仲裁机构生效的法律文书注销。本案中，登记簿上记载的所有权人甲公司已经因清算终结而注销，无法再申请注销登记。如果乙公司或其他利害关系人向人民法院起诉或申请仲裁机构裁决，也无合法的被告或仲裁的对方当事人。登记机关亦不能径为注销。基于前述情况，只能维持登记簿上记载的甲公司的房屋状况。

 但是，《物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的依据。本案中，已经消灭的房屋所有权仍然记载在登记簿上，有悖法律的规定。原《城市房屋权属登记管理办法》第25条规定，房屋权利灭失，权利人未在规定期限内办理注销登记的，登记机构有权注销房屋权属证书。笔者认为此经验值得借鉴，建议《房屋登记办法》修改时，增加授权登记机构径为注销的规定，即房屋权利消灭的，权利人应当自权利消灭之日起30天内申请注销登记。不申请的，登记机构径为注销之。