【整理】房屋租赁合同的管辖问题

关于房屋租赁纠纷的管辖确定问题，人民法院在1986年1月7日曾针对北京市高级人民法院《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖的请示》（〔１９８５〕京高法字第８２号）颁布了《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》，规定：“凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所在地法院管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖。这样并不有悖法律规定，重要的是便于受理的法院查明案情和执行判决，从而正确、及时地审结案件。”

法的这个批复是在民诉法实施前针对实践中存在的各种规避、推诿管辖情况而专门颁布的，日前仍然有效，为广大基层法院在司法审判实践中适用，具有指导意义。根据此批复，房屋租赁纠纷“一般”应由房屋所在地法院管辖，“个别“也可根据“两便”原则由被告户籍地或居所地法院管辖。根据此批复有权受理房屋租赁纠纷的管辖法院不限一个，房屋所在地、被告户籍地、被告居所地法院均有可能成为管辖法院。而专属管辖具有排他性，专属一个法院排除其他法院的管辖。专属管辖法定，法并没有将房屋租赁纠纷列为专属管辖范围。北京市高级人民法院的请示反映了时下对房屋租赁纠纷的两种看法：一是房屋租赁纠纷属合同纠纷，可以按合同纠纷确定管辖；二是房屋租赁纠纷属于“因不动产纠纷提起的诉讼”，不能按合同纠纷确定管辖，但也不能适用不动产纠纷的专属管辖规定。

因房屋租赁合同提起的诉讼，虽然也与不动产相关，但却一般只涉及合同的效力、租金的支付、违约责任的承担等，而与不动产的权属，登记过户等无关，其纠纷从根本上说不是由不动产所引起的，而是由合同所引起的；不动产只是合同的标的物，而标的物是否为不动产，对合同纠纷性质不起决定作用,因此不应由此决定纠纷的性质。

因不动产纠纷提起的诉讼与其他诉讼的根本区别在于不动产纠纷涉及权属问题,不能由当事人自行约定管辖。故应以是否涉及不动产权属为标准来判定是否是“因不动产纠纷提起的诉讼”，才符合立法宗旨与精神。民事诉讼法第三十四条中的“因不动产纠纷提起的诉讼”，应理解为“因不动产物权纠纷提起的诉讼。

我国不动产纠纷适用专属管辖，排除一般地域管辖。但是如何界定不动产纠纷，实践中存在两种不同的认识。一种观点认为，只要是涉及不动产的案件，无论案件性质如何，均由不动产所在地法院专属管辖；另一种观点认为，要从我国法律设立专属管辖的目的着手，对于涉及不动产的案件，要区分案件性质，分别对待。

最后一种观点合理。在不动产纠纷案件中若不动产仅是案件涉及的标的物，并不影响案件的性质时，不宜简单地一概而论。房屋租赁纠纷是租赁关系存续期间因房屋租金、质量、腾退等发生的纠纷，一般由合同履行不符合合同约定或法律规定而起，法律关系发生的依据是当事人间实际存在的租赁合同。在房屋租赁纠纷中，房屋仅是纠纷涉及的标的物，但合同订立的目的是房屋的使用，依其性质而言，仍然属于债权债务纠纷，故依据合同管辖原则确定管辖更为适宜。比如，涉及不动产的合同纠纷适用民事诉讼法第二十四条的规定，因合同纠纷提起的诉讼，在当事人未书面协议选择管辖法院时，由被告住所地和合同履行地法院管辖更为适宜。因为根据我国地域管辖设立的目的来说，一为方便法院查明案情，二为方便当事人诉讼，很多涉及不动产的合同纠纷案件并不需法院现场勘验就能查明案件事实，对这类案件不应仅局限于不动产所在地法院管辖。统一适用合同纠纷案件的地域管辖规定，既可方便当事人诉讼，也可平衡法院收案数量。